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【柚贷网】房贷是“越长越好”还是“越短越好”,来听听行内人的分析

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我国老百姓的购房热情多年来从未减退,即使在近些年来房价是连连看涨的情况下,我国的住房拥有率也达到了96%。同时,据官方数据显示,截止至2020年第3季度,我国个人住房贷款总额已经达到了33.59万亿元。由此看出,许多人就算背上贷款也要买房。

对于手里现金较少的购房人来说,贷款是一种非常好的选择。许多人都想通过贷款来买一套房子,但是对于贷款的了解却非常少,包括还款方式、还款年限。究竟怎么来还款才是最划算的呢?接下来看看行内人的专业分析。


还款方式

首先要了解还款方式。目前来说,等额本息和等额本金是个人购房贷款最主要的两种还款方式。二人最明显的一个区别就是月供金额的不同,等额本息的月供金额是固定的;等额本金的是不固定且是逐月递减的。而在利息上面,二者的差异更大。通过一个例子,来直观了解二者区别,了解一下,哪个还款方式更加划算。

首先我们按照4.9%的利率计算,假设贷款100万,贷30年为前提。以等额本息方式还款,总还款金额为1910616元,每月月供5307元,累积利息910616元,超过了总贷款金额的90%。

同样前提下,以等额本金方式还款,总还款金额为1737041元,首月月供6861元,之后每月递减11元,累计利息737041元,超过总贷款金额的70%。

从上面的数字中,可以看到,等额本息的累计利息比等额本金的累计高出17万多,但等额本金的前期月供要高一些。所以说,虽然等额本金的利息较少,但是在贷款初期资金紧张的情况下,还款压力会比较大;而等额本金的月供金额是不变的,月还款压力比较平均,不过相比之下,其利息也更高的,所以,如何选择主要也看个人收入情况。


还款期限

其次,还款年限怎么选择呢?还是以上文中的贷款金额及利率为前提,分别计算一下还款年限20年和10年的金额。

等额本息下还款20年,月供6544元,累计利息570665元;还款10年,月供10557元,累计利息266928元。

等额本金下还款20年,首月月供8250元,每月递减17元,累计利息492041元;还款10年,首月月供12416元,每月递减34元,累计利息247041元。

由数字看出,贷款年限越短,累计利息就越低,那么是不是说明还款年限越短越好呢?实际上行内人都会建议在贷款选择时,年限“越长越好”。原因有两个,其一,年限越久,月供金额越小,对于普通人来说,还款压力会小很多;其二,通货膨胀严重,十几年前的100元和现在的100元价值完全不同,因此,选择越长的年限还款,实际上也是在“省钱”,毕竟现在的100元和20年后的100元价值差别也会越来越大。


提前还款

最后,对于那些有提前还款计划的人来说,一定要将等额本息以及等额本金区分开来,这二者提前还款的金额也会不一样。等额本息下,每月还款本金和利息不固定,但月供金额是固定的,它除了本金产生利息以外,利息也在不断产生利息,提前还款并不会改变还款总金额。而等额本金下,只有本金会产生利息,所以每月的月供不同,提前还款就可以减少部分利息,会更划算一些。同时,在选择最长还款年限的前提下,几年内如果有这个经济能力的话,可以将贷款一次性还清,这样“长贷短还”的方式可以说是最划算的。

其实,住房贷款时要考虑的问题还有许多,例如个人年龄、个人收入、还有房子的情况等等,都会影响到贷款金额的大小以及还款年限的选择。所以说,无论怎么还款,都要根据自身的实际情况来衡量,合理负债,合理还款,才是实现利益最大化的方法。

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